Caparra Confirmatoria e Caparra Penitenziale: Differenze e Tutele

La caparra nelle compravendite immobiliari

La caparra è una somma di denaro versata dall’acquirente al venditore al momento del compromesso (contratto preliminare), a garanzia dell’impegno reciproco. Esistono due tipi principali di caparra nel diritto italiano: quella confirmatoria e quella penitenziale, con conseguenze molto diverse in caso di inadempimento.

La caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la forma più comune nelle compravendite immobiliari. Se l’acquirente si ritira ingiustificatamente dall’acquisto, perde la caparra versata. Se è il venditore a non rispettare l’accordo, deve restituire il doppio della caparra ricevuta. Questa forma di caparra non limita il diritto di ciascuna parte a richiedere l’esecuzione forzata del contratto o il risarcimento del danno maggiore.

La caparra penitenziale

La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) funziona invece come corrispettivo del diritto di recesso: chi la versa può recedere dal contratto perdendo la caparra; chi la riceve può recedere restituendo il doppio. A differenza di quella confirmatoria, la caparra penitenziale esclude qualsiasi altro rimedio: non è possibile chiedere né l’esecuzione del contratto né il risarcimento del danno maggiore.

L’importo della caparra

Non esiste un obbligo di legge sull’importo della caparra, ma nella prassi del mercato immobiliare si usa versare tra il 10% e il 20% del prezzo di acquisto. Un importo più alto vincola maggiormente le parti e riduce il rischio di recesso; uno più basso dà maggiore flessibilità ma offre meno garanzie.

Come tutelarsi

Prima di versare qualsiasi somma a titolo di caparra, è fondamentale far redigere il contratto preliminare da un professionista e assicurarsi che il venditore abbia piena capacità di vendere l’immobile (nessun vincolo, ipoteca o situazione problematica). ABITARE Immobilservice supervisiona tutte le fasi della trattativa per tutelare i propri clienti.