Imposte prima casa nel 2026: quanto si paga e quali requisiti servono

Quando si calcola il budget per comprare la prima casa, il prezzo indicato nell’annuncio è soltanto una parte della spesa. Le imposte cambiano in base al venditore, al regime IVA e alla presenza dei requisiti “prima casa”. Comprendere queste differenze prima della proposta aiuta a evitare stime troppo ottimistiche.

Acquisto da privato o vendita esente IVA

Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate, quando si acquista con i benefici prima casa da un privato, o da un’impresa con vendita esente IVA, l’imposta di registro è generalmente pari al 2% anziché al 9%. Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

L’imposta proporzionale di registro non può comunque essere inferiore al minimo previsto. Le somme già versate in sede di preliminare possono incidere sul saldo secondo le regole applicabili al caso concreto.

Acquisto da impresa con IVA

Se la vendita è soggetta a IVA e ricorrono i requisiti prima casa, l’IVA è normalmente al 4% sul prezzo di cessione. Registro, imposta ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa di 200 euro ciascuna. Senza agevolazione, aliquote e costi cambiano anche in relazione alla categoria dell’immobile.

Il sistema del prezzo-valore

Nelle compravendite che ne rispettano i requisiti, l’acquirente può chiedere l’applicazione del sistema prezzo-valore: l’imposta di registro viene calcolata sul valore catastale anziché sul prezzo dichiarato. Il prezzo effettivo deve comunque essere indicato integralmente nell’atto. Il notaio verifica se il meccanismo è utilizzabile nella specifica operazione.

I requisiti essenziali

• Categoria dell’abitazione
L’immobile deve appartenere a una categoria ammessa; le abitazioni classificate A/1, A/8 e A/9 sono escluse dal beneficio.

• Comune di residenza o lavoro
L’abitazione deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente risiede, lavora o intende trasferire la residenza entro il termine previsto dalla legge, salvo specifiche eccezioni.

• Altri immobili nel Comune
Non bisogna essere titolari, esclusivamente o in comunione con il coniuge, di diritti su altra abitazione nello stesso Comune nelle condizioni che impediscono l’agevolazione.

• Precedente acquisto agevolato
Se si possiede già una casa acquistata con il beneficio, occorre verificare l’obbligo e il termine per venderla.

Pertinenze

L’agevolazione può estendersi a una pertinenza per ciascuna delle categorie catastali ammesse, come box, cantina o tettoia, anche se acquistata con atto separato, purché sia effettivamente destinata al servizio dell’abitazione e siano rispettate le condizioni previste.

Quando si può perdere il beneficio

Dichiarazioni non veritiere, mancato trasferimento della residenza o vendita anticipata senza rispettare le condizioni di legge possono determinare decadenza, recupero delle imposte e sanzioni. Anche il riacquisto successivo va pianificato prima di firmare, perché tempi e destinazione della nuova abitazione sono rilevanti.

Preparare un budget realistico

Oltre alle imposte considera notaio, mediazione, perizia, mutuo, assicurazioni, eventuali lavori e spese condominiali. Prima di sottoscrivere una proposta è prudente chiedere un prospetto al notaio sulla base di rendita catastale, prezzo, venditore e situazione personale. Puoi consultare anche la nostra guida all’acquisto.

Informazioni aggiornate alla data di pubblicazione sulla base delle fonti istituzionali consultate. Il contenuto ha finalità informative e non sostituisce la verifica tecnica, fiscale o notarile riferita al singolo immobile.

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