Comprare una Casa Proveniente da Donazione nel 2026: Rischi, Tutele e Cosa è Cambiato
Acquistare un immobile proveniente da una donazione è sempre stato un tema spinoso nel mercato immobiliare italiano. Molte banche rifiutavano di concedere mutui su questi immobili, e molti acquirenti rinunciavano spaventati dai rischi legali. Nel 2025-2026, però, la situazione è cambiata in parte — e vale la pena aggiornarsi.
Perché le Case da Donazione Sono Considerate “a Rischio”
Il problema nasce dal diritto successorio italiano. Quando un genitore dona un immobile a un figlio (o a chiunque altro), gli altri eredi legittimi — figli, coniuge — possono agire legalmente per far valere i propri diritti sulla quota di eredità che spetta loro per legge (la cosiddetta “quota di legittima”), anche se la donazione è avvenuta decenni prima.
Questo significa che chi acquista una casa proveniente da donazione rischia, in linea teorica, di vedersi rivendicare l’immobile dagli eredi del donante anche dopo la compravendita. Il rischio permane per 10 anni dalla morte del donante (termine di prescrizione dell’azione di riduzione) e per 20 anni dalla trascrizione della donazione (per l’azione restitutoria contro i terzi acquirenti).
Cosa è Cambiato con le Recenti Novità Normative
Negli ultimi anni sono stati introdotti alcuni strumenti che riducono — ma non eliminano — il rischio:
La rinuncia all’azione restitutoria: gli eredi che potrebbero avanzare pretese possono rinunciare formalmente all’azione restitutoria con atto notarile. Questo è lo strumento più efficace e viene spesso richiesto dagli istituti di credito per concedere il mutuo.
La polizza assicurativa sul rischio donazione: alcune compagnie assicurative offrono polizze specifiche che coprono l’acquirente e la banca dal rischio di evizione per donazione. Il costo varia ma è diventato più accessibile negli ultimi anni, rendendo più fluido il mercato di questi immobili.
La prescrizione ventennale: se sono trascorsi più di 20 anni dalla donazione e 10 anni dalla morte del donante, il rischio si azzera completamente. Molti immobili donati negli anni ’90 o prima sono quindi oggi liberamente commerciabili senza problemi.
Il Decreto Salva Casa e le Donazioni
Il Decreto Salva Casa del 2024 ha introdotto alcune semplificazioni per la regolarizzazione di difformità edilizie, ma non ha modificato direttamente la disciplina delle donazioni immobiliari. Ciò che ha fatto, però, è rendere più facile la regolarizzazione di immobili con piccole irregolarità — anche quelli provenienti da donazioni — aumentando la loro commerciabilità complessiva.
Le Banche Concedono Mutui sulle Case da Donazione?
Questa è la domanda pratica che si fanno tutti. La risposta nel 2026 è: dipende dalla banca e dalle circostanze.
Alcune banche rifiutano sistematicamente, altre valutano caso per caso. In generale, le banche sono più disponibili quando:
– Sono trascorsi molti anni dalla donazione
– Gli eredi potenziali hanno rinunciato formalmente all’azione restitutoria
– È presente una polizza assicurativa specifica
– Il donante è ancora in vita (il rischio non è ancora “attivato”)
Cosa Fare Prima di Comprare una Casa da Donazione
Prima di procedere con l’acquisto di un immobile proveniente da donazione è indispensabile: verificare la data della donazione e la data di eventuale decesso del donante, identificare tutti i potenziali eredi legittimi, valutare con un notaio la fattibilità della rinuncia all’azione restitutoria, verificare con la banca la disponibilità a concedere il mutuo, e valutare la stipula di una polizza assicurativa.
Non si tratta di operazioni impossibili — molte case da donazione si compravendono regolarmente ogni anno in Italia. Si tratta di operazioni che richiedono più attenzione e professionalità del normale.
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