Cedolare Secca 2025-2026: Aliquote, Novità e Quando Conviene Davvero
La cedolare secca è uno degli strumenti fiscali più utilizzati dai proprietari di immobili in affitto. Nel 2025-2026 le aliquote sono cambiate in modo significativo rispetto agli anni precedenti — soprattutto per chi affitta a breve termine. Ecco una guida aggiornata per capire quando conviene e come funziona oggi.
Cos’è la Cedolare Secca
La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari di immobili residenziali affittati a uso abitativo. In pratica, invece di sommare i canoni di locazione al proprio reddito complessivo e pagarci sopra l’IRPEF ordinaria (con aliquote dal 23% al 43%), si paga un’imposta sostitutiva fissa — la cedolare, appunto — che comprende IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo.
Le Aliquote nel 2026
Contratti a canone libero (4+4 anni): 21%
È l’aliquota standard, applicabile ai contratti di locazione ordinari a canone di mercato.
Contratti a canone concordato (3+2 anni): 10%
L’aliquota agevolata per chi stipula contratti con canone inferiore al mercato ma regolamentato da accordi territoriali. In comuni con carenza di abitazioni (tra cui molti capoluoghi e comuni ad alta densità), l’aliquota può scendere ulteriormente.
Affitti brevi — prima casa: 21%
Per chi affitta la propria abitazione principale a breve termine (Airbnb, Booking, ecc.), l’aliquota rimane al 21%.
Affitti brevi — dalla seconda proprietà in poi: 26%
Questa è la grande novità degli ultimi anni: dal 2024 chi affitta più di un immobile a breve termine paga il 26% dalla seconda proprietà in poi. Un aumento significativo che ha ridotto la convenienza degli affitti brevi per i piccoli investitori multi-property.
Chi Può Optare per la Cedolare Secca?
Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile, che non affittano nell’esercizio di attività di impresa o professione. Sono escluse le società e le locazioni commerciali.
Come Si Applica: Comunicazione e Dichiarazione
L’opzione per la cedolare secca va esercitata al momento della registrazione del contratto (Modello RLI all’Agenzia delle Entrate) oppure durante le annualità successive. La scelta vincola il locatore per tutta la durata del contratto o dell’annualità selezionata.
In dichiarazione dei redditi (Modello 730 o Redditi PF), i canoni soggetti a cedolare secca si indicano nel quadro B (immobili) scegliendo il regime sostitutivo. L’imposta viene calcolata direttamente.
Quando Conviene la Cedolare Secca?
La cedolare secca conviene quando l’aliquota marginale IRPEF del proprietario supera quella della cedolare. Poiché l’aliquota IRPEF parte dal 23% già per i redditi sopra 15.000 euro, la cedolare al 21% conviene praticamente sempre per i contratti liberi. Per i canoni concordati, con l’aliquota al 10%, la convenienza è ancora più evidente.
Non conviene solo in casi particolari: reddito molto basso (sotto la no-tax area), immobili in perdita per cui si vuole dedurre spese, o situazioni fiscali particolari da valutare con un commercialista.
Cedolare Secca e IMU: Come Interagiscono
La cedolare secca non sostituisce l’IMU, che rimane dovuta sui secondi immobili. Tuttavia, molti comuni riconoscono riduzioni dell’aliquota IMU per gli immobili affittati, soprattutto se con contratto a canone concordato. A Mariano Comense e nei comuni limitrofi è possibile beneficiare di queste agevolazioni — verificare sempre le delibere comunali annuali.
Hai un immobile da affittare e vuoi ottimizzare la gestione fiscale? I professionisti di Abitare Immobil Service ti mettono in contatto con i migliori consulenti fiscali della zona per una strategia personalizzata.