Canone Concordato 2025-2026: Conviene Ancora? Guida Aggiornata per Proprietari e Inquilini
Il canone concordato è una delle formule di affitto più vantaggiose disponibili in Italia, sia per i proprietari che per gli inquilini. Nel 2025-2026 le regole sono rimaste sostanzialmente stabili, ma ci sono aggiornamenti importanti da conoscere — soprattutto sul fronte fiscale e sugli accordi territoriali aggiornati.
Cos’è il Canone Concordato (Contratto 3+2)
Il contratto a canone concordato è una tipologia di locazione abitativa in cui l’affitto non viene liberamente stabilito tra le parti, ma deve rientrare in una fascia di valori definiti da accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni dei proprietari (come Confedilizia) e quelle degli inquilini (come Sunia, Sicet, Uniat) a livello comunale.
In cambio di questo “sacrificio” sul canone — che di solito è inferiore al prezzo di mercato — sia il proprietario che l’inquilino ottengono importanti benefici fiscali.
I Vantaggi per il Proprietario nel 2026
Cedolare secca al 10%: questa è la vera killer feature del canone concordato. Con la cedolare secca agevolata al 10% (anziché il 21% del contratto libero o addirittura il 26% per gli affitti brevi dalla seconda proprietà), l’impatto fiscale si riduce drasticamente.
Riduzione IMU e TASI: in molti comuni, compreso il territorio della provincia di Como, è prevista una riduzione del 25% dell’aliquota IMU per gli immobili affittati a canone concordato.
Deduzione IRPEF maggiorata: per chi non opta per la cedolare secca, il reddito da canone concordato è tassato sul 66,5% dell’importo (anziché sul 95% del canone libero).
I Vantaggi per l’Inquilino nel 2026
L’inquilino che stipula un contratto a canone concordato ha diritto a una detrazione IRPEF:
300 euro annui se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro; 150 euro annui se il reddito è tra 15.493,71 e 30.987,41 euro.
Inoltre, per i giovani under 31 con reddito fino a 15.493,71 euro che prendono in affitto un’abitazione diversa dalla residenza dei genitori, la detrazione sale a 991,60 euro per i primi 4 anni.
Gli Accordi Territoriali nella Zona di Mariano Comense
I valori del canone concordato sono stabiliti da accordi territoriali aggiornati periodicamente. Per il comune di Mariano Comense e i comuni limitrofi della provincia di Como, i valori di riferimento al metro quadro variano in base alla zona (centrale, semicentrale, periferica) e alla tipologia dell’immobile.
È fondamentale fare riferimento agli accordi territoriali vigenti e farsi assistere da un professionista o da un’associazione di categoria per redigere correttamente il contratto — un errore nella determinazione del canone può invalidare le agevolazioni fiscali.
Quando Conviene il Canone Concordato vs Canone Libero
La scelta dipende dalla situazione specifica. In linea generale, il canone concordato conviene quando la differenza tra il canone di mercato e quello concordato è contenuta (10-20%) e si vuole massimizzare il risparmio fiscale. Con aliquote ordinarie IRPEF alte (scaglioni del 38-43%), il risparmio fiscale del canone concordato può più che compensare il minor canone.
Durata e Rinnovo del Contratto 3+2
Il contratto ha durata di 3 anni, rinnovabile automaticamente di 2 anni in 2 anni. Il proprietario può negare il rinnovo solo in casi specifici previsti dalla legge (uso personale o per familiari, ristrutturazione, vendita). L’inquilino può recedere in qualsiasi momento con preavviso di 6 mesi.
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